Ипотека - мотор рынка жилой недвижимости. Предварительные итоги-2017, прогнозы-2018

В России 2017 год запомнится последовательным снижением процентных ставок по всем видам кредитов и депозитов. Затронул этот процесс и ипотечный рынок. Портал «ТТ Финанс» совместно с изданием «МК в Питере» провел круглый стол: «Новая квартира. Ипотека. Предварительные итоги — 2017 и ожидания — 2018». Эксперты подвели итоги и сделали прогнозы на ближайшее будущее.

Занимаем по-новому

Эксперты единогласны - сейчас мотором рынка жилой недвижимости является ипотека. Снижение процентов по кредитам поддерживает спрос и в известной степени компенсирует и вялую динамику по зарплатам и возможный рост цен.

Снижение ставок по всем видам кредитования, в том числе и под залог недвижимости, это тренд, который во многом задал Сбербанк. «У нас действует ипотечная ставка от 7,4% годовых по совместным программам с застройщиками. Наибольшим же спросом среди несвязанных кредитов пользуется ипотечная программа с базовой процентной ставкой от 8,6% годовых. Сегодня мы вышли на докризисный уровень: за 11 месяцев 2017 года в целом по Северо-Западу Сбербанк выдал свыше 67 тысяч жилищных кредитов на сумму 124 миллиарда рублей. Из них больше половины приходится на Петербург — 33 тысячи кредитов на сумму свыше 75,6 миллиардов рублей», — сообщил директор управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев.

По его словам, можно прогнозировать, что и в 2018-м году процентная ставка еще снизится. Насколько, зависит от экономической ситуации и темпов снижения ключевой ставки Банком России.

«В любом случае, у нас оптимистичные прогнозы на 2018-й год. Мы ожидаем рост объемов жилищного кредитования», — поделился планами Вячеслав Лебедев.

Управляющий директор по ипотеке розничного бизнеса ВТБ в Санкт-Петербурге Кирикова Маргарита рассказала, что в этом банке, устойчиво занимающем второе место на рынке, динамика аналогична. Розничный бизнес ВТБ за 9 месяцев 2017 года в Санкт-Петербурге выдал более 8,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 23,2 млрд. руб

«По кредитам на жилье в новостройках в декабре средние ставки опустились до 9,88%, на вторичном рынке до 10,14%. Средняя ставка по выданным кредитам в октябре составила 10,05%. При этом в рамках индивидуальных программ с застройщиками процентная ставка начинается от 5,75% годовых на первый год кредитования или от 7,45% на весть срок кредита. Для сравнения, на январь 2017 года средняя ставка была около 12% годовых», — проиллюстрировала она свою мысль цифрами.

Динамика ставок в 2018 году несомненно, согласилась банкир, будет зависеть от темпов снижения ключевой ставки. Снижение ставок – одно из методов борьбы за новых клиентов, причем не только открывающих кредит, но и уже взявших ипотеку.

По словам Марии Батталовой, заместителя управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, снижение процентных ставок на ипотечные кредиты в 2017-й году в среднем по рынку составило 2-2,5 процентных пункта. «Абсолют Банк в течение года снижал ставки пять раз. Сейчас клиенты банка могут оформить ипотечный кредит на первичном и вторичном рынках недвижимости по ставке от 8,99%, — сообщила Мария Батталова. — По нашим предварительным оценкам, объем выдачи ипотечных кредитов филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге в 2017 году на 20% превысит результат прошлого года. Декабрь — традиционно активный для ипотечного рынка месяц. Мы ожидаем, что ипотечный портфель в конце 2017 года превысит 3,3 млрд рублей».

«Доступность ипотечных кредитов в 2017 году значительно возросла не только в связи со снижением процентных ставок и первоначального взноса, но и с появлением на рынке новых актуальных ипотечных продуктов», — считает заместитель управляющего филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Санкт-Петербурге Николай Сидорук.

К этим продуктам относятся: «Ипотечные каникулы», «Семейная ипотека» для клиентов зарплатных проектов Банка имеющих 3-х и более несовершеннолетних детей, «Военная ипотека» с возможностью увеличения суммы кредита за счет собственных средств военнослужащих, «Ипотека по двум документам», «Ипотека под залог недвижимости» и другие программы.

«В результате в настоящий момент, в Банке УРАЛСИБ можно получить ипотечный кредит на приобретение строящегося жилья по ставке от 9,4% годовых», – сказал Николай Сидорук.

Кроме того, банки, имеющие возможность привлечь дешевые ресурсы, активно предлагают программы рефинансирования. Так, розничный бизнес ВТБ рефинансирует клиентов из других банков по ставке 10,0% годовых, в настоящий момент доля рефинансирования в общем объеме выдач колеблется от 3% до 4%.

Повышенный спрос на рефинансирование ипотечных кредитов эксперты связывают в первую очередь с тем, что в настоящее время вилка между ставками трехлетней давности и нынешними существенно увеличилась, рефинансирование стало для заемщиков хорошей возможностью снизить ежемесячный платеж по кредиту.

«Доля рефинансированных кредитом в портфеле филиала Абсолют Банка в 2017 году увеличилась более чем в 2 раза, по сравнению с 2016-м, — комментирует Мария Батталова. — Основная причина роста популярности данного продукта — возможность существенно снизить процентную ставку по кредиту и таким образом сократить размер ежемесячного платежа и сумму переплаты по кредиту. Действующие ставки на 3-4 п.п. ниже, чем, например, ставки в конце 2014 года. Также стоит отметить, что сейчас многие банки изменили свои подходы. Если раньше действовала дифференцированная ставка, которая зависела от срока кредитования и размера первоначального взноса, то сейчас некоторые участники ипотечного рынка, в том числе и Абсолют Банк, отказались от такого принципа и предлагают единую процентную ставку, вне зависимости от выбранных параметров кредита. Сейчас ставка по программе рефинансирования в Абсолют Банке составляет от 8,99%.»

«Интерес к рефинансированию будет возрастать, пока сохраняется тенденция к снижению ставок. Это связано не только с желанием заемщиков сократить расходы по платежам, но и со стремлением банков получить надежного клиента, – отметил Николай Сидорук. Сегодня УРАЛСИБ осуществляет рефинансирование ипотеки по ставке от 9,9% годовых. Кроме того, существует возможность объединить ипотечный кредит с потребительским и автокредитом, и задолженностями по кредитным картам, и таким образом получить вместо нескольких кредитов один. Так же сумму нового кредита можно расширить и получить дополнительные средства на потребительские расходы по выгодной ипотечной ставке».

Еще одним из итогов 2017 года стало некоторое повышение размера ипотечного кредита. По словам Маргариты Кириковой, в настоящий момент средний чек в ВТБ составляет 2,6 млн.рублей, по состоянию на январь 2017 средняя сумма была чуть ниже и составляла 2,5 млн.руб.

По мнению Марии Батталовой, рост среднего чека ипотеки происходит из-за того, что сегодня клиенты делают выбор в пользу покупки квартиры комфорт-класса, то есть не эконом. Например, в начале 2017 года средний размер ипотечного кредита в Абсолют Банке составлял 2,4 млн рублей, к концу года он вырос до 2,8 млн рублей. Средняя стоимость приобретаемой квартиры также выросла - до 4 млн. рублей.

Помимо основных итогов года, эксперты также обсуждали и изменения на ипотечном рынке, которые принесет 2018-й год. К примеру, с 1 января Центробанк вводит новые требования к ипотечным кредитам с небольшим первоначальным взносом. По мнению аналитиков, у банков в этом случае будет два пути: либо поднимать минимальный взнос до требуемых 20%, либо ставки по ипотеке.

«Мы считаем первый вариант более вероятным. Увеличение процентной ставки сделает продукт неконкурентоспособным, а небольшое повышение первоначального взноса не окажет существенного влияния на доступность ипотеки и не отразится на объемах кредитования, — поделилась своим мнением Мария Батталова. — Возможно, при этом некоторые клиенты отложат ненадолго покупку квартиры, но это не станет поводом для отказа от приобретения недвижимости. Практика показывает, что объемы выдачи ипотеки с нулевым или минимальным первоначальным взносом невелики. Заемщики, как правило, стремятся внести больше собственных средств, чтобы изначально уменьшить кредитную нагрузку и сократить итоговую переплату по кредиту. К примеру, средний размер взноса у заемщиков Абсолют Банка составляет более 30%».

Тем не менее, эксперты отмечают, что данные изменения, если проект документа будет утвержден, коснутся только новых сделок по ипотечным кредитам, выданным после 1 января 2018 года. Таким образом, у банков не возникнет давления на капитал из-за необходимости создания резервов по уже сформированному портфелю.

«Сейчас рынок недвижимости отличается стабильными ценами на квартиры, высоким качеством ипотечного портфеля, а также высокими требованиями банков к заемщикам. Поэтому логично, что регулятор предпринимает определенные меры, чтобы сохранить позитивную динамику, не допустить ухудшения качества ипотечного портфеля в будущем и дать возможность ипотеке и дальше оставаться драйвером розничного рынка», - комментирует Мария Батталова.